Возврат подоходного налога по ипотеке в четырёх марзах вокруг Еревана заканчивается 1 января: сколько стоят квартиры там

11 июня 2026 года на заседании правительства премьер-министр сказал, что с 1 января 2027 года возврат подоходного налога за проценты по ипотеке перестаёт действовать в марзах вокруг Еревана — Арагацотне, Арарате, Армавире и Котайке — и продлевать его не будут (ARKA / Armbanks). В сообщении Комитета госдоходов то же самое сказано о кредитах, полученных в этих марзах после 1 января 2027 года (КГД). В Ереване для новых кредитов возврат не действует уже с 2025 года, а в остальных марзах сохранится до 1 января 2029 года; исключение — приграничные населённые пункты из списка правительства (Азатутюн, 2023, karucapatoxic.am).

Для семьи, которая снимает жильё в Ереване и присматривается к новой квартире в Абовяне или Вагаршапате, это значит: осталось меньше двух месяцев. Мы посмотрели, сколько стоят квартиры в этих городах и сколько там вообще новых домов в продаже.

Человек на зарплате, который берёт ипотеку, чтобы купить квартиру у застройщика (или строит в кредит свой дом), получает обратно подоходный налог, удержанный из зарплаты, но не больше уплаченных по кредиту процентов. По кредитам, полученным с 2025 года, заёмщику и созаёмщикам вместе возвращают не больше 750 000 ֏ за квартал. Покупка у прежнего владельца под возврат не подпадает (karucapatoxic.am, ARKA / Armbanks). Решают дата получения кредита и место, где находится квартира.

Простой расчёт. Двое партнёров, у каждого 400 000 ֏ в месяц до вычета налогов, платят 20% подоходного налога (hartak.am): по 80 000 ֏, вместе 160 000 ֏ в месяц, 480 000 ֏ за квартал, это ниже лимита. Если за квартал они платят процентов не меньше этой суммы, возврат может дойти примерно до 1,9 млн ֏ в год. Кредит на квартиру в Абовяне, полученный в январе 2027 года, не даст из этого ничего.

Мы взяли объявления о продаже квартир за последние 30 дней; одна и та же квартира на нескольких сайтах считается один раз. Для каждого города показываем медиану: цену, ниже которой половина объявлений, а выше — другая половина. Она меньше зависит от нескольких очень дорогих или очень дешёвых объявлений, чем обычное среднее.

В Абовяне и Вагаршапате медиана цены квартиры в объявлениях — 95 000 долларов, в Ереване — 165 000, то есть примерно на 42% меньше. Квадратный метр в Абовяне стоит около 1 540 долларов, в Вагаршапате — 1 460, в Ереване — 2 160: на 29–32% дешевле. Из городов в таблице самый дешёвый — Раздан, около 1 030 долларов за 1 м². В курортном Цахкадзоре 1 м² дороже (около 1 750 долларов), но квартиры маленькие (медиана 47 м²). В Аштараке объявлений мало (17), поэтому цифры там грубые.

Возврат помогает только там, где застройщик продаёт новые квартиры. В наших объявлениях монолитных домов (грубый признак новой стройки) в Абовяне 31 из 132, в Вагаршапате 8 из 133, в Масисе, Арташате и Раздане по 3–4, в Аштараке и Чаренцаване по одному, в Армавире ни одного. Исключение — Цахкадзор: 38 из 45, но это курорт с маленькими квартирами. Из 31 абовянского 12 разместили владельцы: скорее всего, это перепродажи, по которым возврата нет. В Ереване в монолитных или новых домах 4 951 из 14 701 объявления.

Квартира в монолитном доме в Абовяне примерно на 57% дешевле, чем в Ереване (медианы 92 800 и 215 000 долларов), но и меньше: 59 м² против 86. В пересчёте на квадратный метр разница — 38%.

Мы проверили и по-другому: отнесли квартиры к марзам по положению на карте, а не по городу, указанному в объявлении. В Котайке 521 объявление, медиана 93 000 долларов, 1 м² — 1 438; в монолитных домах 163, медиана 125 000 долларов (сюда входят и Цахкадзор, и общины у северной границы Еревана). В Армавире 224 объявления с медианой 85 500 долларов, в Арарате 52 — 85 000, в Арагацотне 37 — 65 000. Результат близок к таблице выше.